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营改增新政——对房地产及建筑业的影响
发布时间:2016-12-01  

导语:房地产及建筑业很可能是此次营改增最新政策中影响最为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于510年前的增长情况。那么,营改增将会如何影响房地产及建筑企业的利润与房价?如何测算营改增前后的税负?面对营改增企业要做好哪些应对工作?


影响房地产、金融、建筑等四大行业的营改增政策已于今年五一正式落地。这一轮营业税改增值税旨在减轻企业税负,那么,房地产及建筑业究竟会受到什么影响?


目前,我国二手房转让需缴纳5%的营业税。根据新规,增值税替代营业税后,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。


而且即便税率相同,由于增值税计算方法不同,计税依据需转化为不含税价,实际税负还会更低。


中国国际税收研究会学术委员汪蔚青算了一笔账:市民出售购买2年内房屋,如果销售额总价100万元,本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算,把100万视作含税销售额,那么不含税销售额就是:100/1+0.05=95.24万元,即4.76万元是应缴纳增值税额,相比营业税少了0.24万元。


实施方案落地,房地产业从此前征收5%的营业税,改为适用11%的增值税率。人们关心,买房会因此降价吗?


专家指出,房企成本主要有三大块:建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。成本高低直接影响房价。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点,有助于降低盖房和融资成本。


方案最受关注的,是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%40%,一线城市甚至更高。


“土地问题直接影响的就是房价。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说,土地出让成本可在销售额中抵扣,有助于减轻房企税费负担。但由于政策刚发布,最终对房价影响几何要视后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定。


营改增房地产及建筑业的影响不可避免的,可从以下几个因素考量

1.地产业、建筑业的营改增能将行业整合起来,那么上下游产业链都能抵扣起来,那样上游行业的税负会比营改增之前略低。

由于建筑施工、装饰装修企业等行业下游公司雇佣的人工价值占产品附加值比重较高,同样其原材料、沙石土料等来源复杂,将在增值税环境下缺少抵扣进项税额的条件,因此在同等税率的情况下,建筑类企业营改增预期税负增加的可能性极大。由此,也就涵盖了建材供应行业的税基调整。

2.由于房地产、建筑行业的企业存在先期建设,有大量的固定资产投入,如果开工、或预售之后才营改增,从而造成税负上升。同时期初存货和固定资产一样不能抵扣。这将导致房地产企业在营改增后销售存货时会产生大量的销项税额,而没有与之相对应的进项税额进行抵扣。

3.房地产企业很难取得土地成本和公共配套成本的进项,需要政策的解套;同时土地溢价的金额巨大,土地开发转让由于没有足够的抵扣,对企业税负有较大影响,前期土地产品的开发转让会减少。


那么,如何在税制的转换中减少对房地产及建筑企业营运的影响,及后期对行业发展的影响呢?专家建议,可从以下几方面着手:

1.防止建筑行业将增加的税负转嫁给房地产业,及时将进项发票的抵扣要求要素列入总包、散包合同,分担其不合格发票的违法风险。

2.加强采购、销售交易的发票管理,并综合考虑人工、材料、机械价格与进项税额能否抵扣的问题。如果上下游是集团化公司经营的,需要事先做好留抵和当期进项税的的预算,防止税负异常变动,影响纳税评估。

3.由于营改增不仅改变了企业的会计核算体系,同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题,因此必须加强财税人员对税制改变作业要求的了解,利用各种条件加强业务培训,提高日常工作的作业标准,减少因账务处理错账产生纳税风险。

4.房地产企业的未来发展方向,即行业的转型升级,即从传统单一的住宅地产格局,向多元化的房地产及相关行业扩张,在从事房地产开发的同时,投资于物业、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等精装修房等将成为新的业务增长点,混合行业的经营模式比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险。


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